[유튜브] 혼돈의 부동산 시장, 2021 투자대처법 - 김경민 교수/ 슈카

🔰 채널 : LIFEPLUS / 유튜브
🔰 제목 : 슈카의 THE MASTER
🔰 영상 중 인상깊은 내용을 정리한 포스팅으로 정확한 내용은 하단 링크에서 확인할 수 있습니다.
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화요일의 나롱입니다. 부동산에 대한 관심이 아직도 여전한데요. 끝없는 혼란 속에서 결국 저도 작년 9월, 집을 샀어요. 집 값을 잡겠다는 명목하여 규제 정책이 많아졌는데요, 개인적으로 공부하면서 매매하는 편으로 마음이 기울어 결국 집을 사게 되었답니당

​최근에는 자금 조달 계획서도 증빙해야 하고 신용대출 창구도 막았다 열었다 하더라고요. 과연 앞으로 집값이 과연 잡힐지 궁금하지 않으신가요? 일본같은 버블인지, 버블이라면 언제 꺼질지 말이에요. 여러 전문가의 의견이 있지만 인상깊게 본 영상이 있어 소개하려 합니다.

💡 유익했던 내용을 기록해두기 위해 정리한 포스팅입니다. 뉘앙스나 세부 정보 측면에서 실제 전달하려는 내용과 차이가 있을 수 있으니 원본 영상으로 정확한 내용을 확인해주세요. 💡

부동산 전망에 관한 기사에서도 봤었던 교수님. 언변도 좋으셔서, 직접 영상을 보길 더 추천합니다 (잘생김은 보너스..⭐)

1. [집값 진단] 지금의 집 값은 정상 범위로 보기 힘들다.

2019년까지의 집값 상승은 용인할 수 있는 수준이었다고 합니다. 지난 10년 우리나라 국민 소득은 50% 이상 올랐는데 이명박 정부 정책으로 집값은 오히려 하락했거든요. 2014년 이후에야 다시 소득에 맞는 수준으로 집값이 오르기 시작한건데요. 그래서 최근까지 집값이 오르는건 정상 범주로 볼 수 있다고 합니다. 단 2019년 까지!

그 후부터는 부동산 가격이 30% 넘게 올랐는데 경쟁 성장과 무관하게 이런 식으로 오르는 것은 설명하기 힘들다는 의견이라 하네요. 부동산 가격이 왜곡되어 있다 판단된다고.

2. [영끌에 대해] 부동산 자산에 무리한 투자는 위험하다
 & 이를 해소할 수 있는 신뢰할 수 있는 공급 정책이 필요하다.

다만 이러한 집 값 상승이 영원하진 않다고 예측했는데요. 우리나라 부동산은 사이클이 존재하는 시장이고, 당장 2010년만 해도 부동산 하락이 심각했던 것이 그 반증이라고 하는데요, 그래서 환금성이 취약한 부동산에 젊은 세대가 영끌하는 것에 대해 굉장히 위험한 방식이라 느낀다고 합니다.

다만 영끌 젊은 세대들을 비난하지는 못한다고 이야기 했습니다. 젊은 사람들은 사회적 약자이고 어느 나라도 약자들에게 주택을 소유하지 말라 하지 않는다는데요. 알다시피 부동산은 가격이 뛸 때 급격하게 상승하기 때문에 그 때를 놓치면 못따라가기 때문이죠. 그 사실을 알기에 결국 젊은층도 방법을 가리지 않고 부동산을 투자할 수 밖에 없는 상황이 된거고 이게 현실이라는 이야기를 했는데요.

정부가 대비했어야 할 방향은 구체적인 공급 정책이었다 이야기합니다. "앞으로 얼만큼의 주택을 공급할 지, 약자인 너희들에게 이런 서포트 프로그램이 지원될테니 기다려라" 했다면 젊은이들은 기다렸다는 이야기인데요. 그런데 현실은 모기지를 낮추고 대출 금액을 제한하며 주택을 강제로 못사게 만드는 정책을 쏟아냈죠. 젊은 층 입장에서는 "못사게 되는거 아냐?" 하고 결국 영끌하는 상황까지 벌어지게 된 것인데요. 시장 가격을 정부가 제한 하는건 반 자본주의적이라고도 표현할 수 있다고 했습니다.

진정한 부동산 정책이란 중산층 및 서민의 주거 환경을 조성하는 것이고 집값을 잡는 것은 수단 중 극히 일부라는 점을 강조했어요. 다만 지금은 집값을 잡는 수단이 목표가 된 셈이라 표현했는데요. 결국 이 정책은 대출과 공급이 단절되면서 아파트 가격이 오르고 오른 가격에 놀라 너도나도 사는 패닉바잉이 벌어진거라 이야기 합니다.

3. [완화 방법] 서민을 위한 현실적인 경제 정책
& 확실한 공급 계획으로 안정감을 주는 것이 필요하다.

이러한 부동산 가격 상승을 완화하기 위해서는우선 집 값을 잡는 것은 위험하기 때문에 주거 복지를 강화하는 것이 필요하다고 이야기했어요. 서민 중산층을 위한 금융 정책을 마련하고 사람들이 살 수 있는 공급 대책이 명확하게 나와야는데 사실 지금은 둘다 희미한게 현실이죠.

공급할 수 있는 땅이 없다고 이야기하지만 서울에는 국공유지가 상당 수 있다는 점을 알아야 하는데요. 교수님은 우선적으로 용산 공원을 언급했어요. 용산공원의 일부를 개발해도 녹지 총량만 유지한다면 큰 차질이 없을거라고 하더라고요. 신도시도 또 하나의 방법이죠. 다만 새로운 신도시들은 너무 멀어져서 불편하단게 사실이죠. 

그리고 리더십에 대해서도 살짝 언급했는데요. 과거 노태우 전 대통령의 경우 서울 집값이 올랐을 때 중앙정부의 강한 리더십으로 부동산을 안정시켰다고 합니다. 리더십의 좋은 사례였다고 해요.

강남 개발 초기엔 다양한 계층이 살고 있었다고 해요. 역삼 개나리 아파트만 해도 50평~20평 아파트가 나란히 있었고 강남의 대표아파트라 불리는 도곡 레슬도 5층 짜리 서민 아파트였다는데요. 그때는 여러 계층이 어울릴 수 있었던 거죠. 하지만 지금의 강남은 어떻게 되었을까요? 바로 중상위 계층의 성벽이 되었죠.

​이건 오히려 후퇴한 것으로 볼 수 있는데요. 고도화된 건강한 사회는 여러 계층이 어울려 사는 모습을 그리거든요. 집값을 잡겠다는 수단이 목적을 앞지르게 되자 지금과 같은 이런 모습으로 변질된 셈이죠.

4. [임대차 3법 정책] 게임을 바꿔버린 임대차 3법, 뉴노멀이 되다

핫 이슈인 임대차 3법. 큰 변화는 전세가가 폭등하면서 전세 수요자였던 2-30대가 차라리 매매 시장으로 들어왔다는 점이에요. 임대료 시장이 높아지면 사람들은 집사는 비용VS전/월세 비용 중 싼 쪽으로 이동하게 되니까요. 임대차 3법이 게임을 아예 바꿔버린거죠.

다만 임대차 3법 자체는 긍정적으로 봤습니다. 우리나라의 임차인 보호는 굉장히 약한 수준이라는 거 알고 계셨나요? 이를 보호할 수 있는 수단은 필요했습니다. 그중 하나가 임대차 3법이 될 수도 있죠. 다만 시기가 적당하지 않다는 건데요.  오히려 집값만 자극하는 결과를 낳고 말았으니까요. 이러한 정책은 무조건 집값을 올리기 때문에 전세가/매매가 중 어느 하나가 안정적일 때 시행하는 게 적합하다고 합니다. 특히 매매가. 뭐 이제와서 철회할 수도 없고 철회한다고 한들 전세가가 떨어지지 않을테니, 그냥 임대차 3법이 뉴노멀이 된 겁니다. 인정해야 해는 부분인거죠.

5. [임대 정책] 실수요에 맞지 않는 공급, 현재의 시장 문제를 해결하기 어렵다

정부가 전세 안정을 위해 새로운 정책을 냈었죠. 우선 호텔 임대, 호텔을 주거로 개조하는 것은 해외에 매우 많고 일반적이라 이야기합니다. 유럽에도 많죠. 호텔은 주거 공간으로 바꾸기 가장 용이한 형태니까요. 다만 현재 전세난의 핵심은 아파트 부족인 점을 인지했다면 대책으로 내놨어야 할 물량은 2~3인 가구를 커버할 중형 아파트여야 하는데 전혀 다른 공급을 내놨단건데요. 공급을 했지만 근본적인 문제 해소는 어렵다는 게 요지입니다. 시장 요구와 다른 부동산 정책에 대해서 고민해 볼 필요가 있어요.

6. [증세 정책] 증세가 실수요 높은 중저가 아파트 가격을 내릴지는 미지수

보유세에 부담을 느끼게 하면 공급이 안정화 될 것이라 기대하며 증세 정책을 추가적으로 내놓았는데요. 현재는 저가 아파트 중심으로 가격이 급등하는 추세입니다. 중위값을 중심으로 가격이 올라갔기 때문에, 증세 정책을 펼치더라도 중저가 아파트의 가격이 쉽게 내리기는 힘들다는 의견입니다. 게다가 부동산이라는 것이 하방경직성이 굉장히 강하기 때문에 설사 가격이 내렸다고 해도 사람들은 손해보고 팔지 않으니 크게 유의미하지는 않을거라 보는데요.

교수님은 매도자는 팔지 말고 매수자는 사지말자고 제안합니다. 시장 변동성이 크기 때문에 집값이 뛰면 확 뛰니까 매도자는 팔지 말자는 거고 반대로 이 변동성이 위로만 간다는 법은 없으니까 교수님이 매수자라면 절대 안산다고 하네요.

7. [버블] 일본과 같은 버블 붕괴는 X, 부동산 하락? 10년 견딜 수 있으면 고민해볼 수 있다.

혹시나 영끌했는데 버블이 오면 어떡하냐 다들 걱정이 많으실데요. 일본 버블 처럼요. 그런데 당시 일본의 버블은 그 당시 일왕성 주변의 땅을 팔면 캘리포니아를 살 수 있을 정도의 버블이었다고 합니다. 게다가 당시 일본은 자기 돈이 없어도 주택을 구매할 수 있었다 하더라구요. 우리는 LTV, DTI 등 본인 본이 어느정도 있어야 구매를 할 수 있죠. 그렇기에 버블의 규모가 다르고 일본식의 버블은 오지 않을거라 이야기 합니다.

​이럴 때 중요한 건 안정적인 수입이 있고, 이자를 낼 수 있는 여건이 된다면 개인의 판단에 따라 매수해도 좋다고 했습니다. 그리고 혹여 집값이 떨어지더라도 10년을 버틸 수 있다면, 마찬가지로 집사도 좋다고 했어요. 사이클이 돌기 때문에 회복할 수 있다 판단하더라구요. 하지만 여전히 본인이라면 안들어 가겠다고..

8. [종합] 공부하기. 부동산은 가장 중요한 자산 항목 중 하나

​한가지 지역, 주택만 보지 말고 여러가지를 보며 공부하라며 마지막으로 강조했습니다. 부동산을 고르는 조건이라면 입지가 정말 중요! 그리고 '부동산은 Living의 공간이지 Buying의 투자 항목이 아니라는 것'에 대해 강하게 반박하셨는데요. 부동산은 단일 재화로서 가장 큰 재화이고, 마땅히 투자 포트폴리오에 포함되어야 하는 항목이라 얘기했습니다. 그리고 언젠가는 집을 사겠다는 마음을 반드시 가지고 있으라고요. 집은 격차가 발생하는 자산이기에 한번 튈 때 못 쫒아가니까요. 그러니 공부하지 않고 신념적으로 '집은 Living의 공간이야'하는 오해에서 벗어나야 한다고 합니다.

 

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부동산은 작년부터 공부하기 시작했는데, 왜 미리 공부하지 않았을까 많이 후회되는 파트 중 하나더라고요. 올해 공부해볼까? 하셨던 분들이 계시다면 영상 보고 의욕 뿜뿜! 받으시고 올해부터 공부하셔서 부자되셨으면 좋겠습니다. 다음에 또 올게요 안녕 🧡